Abmahnung

Eine Abmahnung ist eine schriftliche oder mündliche Aufforderung, durch die eine Partei eine andere Partei auf ein Fehlverhalten oder einen Vertragsverstoß hinweist und diese zur Unterlassung oder Beseitigung des beanstandeten Verhaltens auffordert. Im Immobilienbereich kann eine Abmahnung beispielsweise zwischen Mieter und Vermieter ausgesprochen werden, etwa bei Störungen des Hausfriedens, Mietrückständen oder Pflichtverletzungen im Mietverhältnis. Ziel der Abmahnung ist es, dem Betroffenen die Gelegenheit zur Korrektur seines Verhaltens zu geben, bevor rechtliche Schritte wie etwa eine Kündigung eingeleitet werden.

Abmahnung im Mietrecht

Im Mietrecht kommt die Abmahnung häufig zum Einsatz, wenn es zu Pflichtverletzungen kommt, wie etwa verspätete Mietzahlungen, unerlaubte Haustierhaltung oder wiederholte Ruhestörungen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können eine Abmahnung aussprechen. Diese dient insbesondere dem Zweck, das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien zu erhalten, indem zunächst die Möglichkeit zur Verbesserung eingeräumt wird, bevor strengere Maßnahmen ergriffen werden müssen.

• Abmahnung durch den Vermieter bei Vertragsverletzungen des Mieters (z.B. nicht gezahlte Miete)
• Abmahnung durch den Mieter bei Vertragsverletzungen des Vermieters (z.B. unterlassene Mängelbeseitigung)
• Formvorgaben: Eine Abmahnung sollte konkret, nachvollziehbar und nachweisbar sein

Form und Inhalt einer Abmahnung

Damit eine Abmahnung rechtlich wirksam ist, muss sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Sie sollte klar und eindeutig formuliert werden, den Grund der Beanstandung nennen und das geforderte Verhalten klar beschreiben. Es empfiehlt sich, die Abmahnung schriftlich zu verfassen, um im Streitfall einen Nachweis zu haben. Wesentliche Inhalte sind:

• Beschreibung des konkreten Vorwurfs
• Darlegung, welches Verhalten erwartet wird
• Fristsetzung zur Abstellung des Fehlverhaltens, falls erforderlich
• Hinweis auf mögliche Folgen bei Nichtbeachtung

Rechte und Pflichten nach einer Abmahnung

Erhält eine Partei eine Abmahnung, besteht die Möglichkeit, den beanstandeten Sachverhalt fristgerecht zu korrigieren. Insbesondere im Mietverhältnis schafft dies eine letzte Gelegenheit zur Verhaltensänderung, bevor rechtliche Maßnahmen wie eine fristlose Kündigung folgen könnten. Umgekehrt kann eine unbegründete oder unberechtigte Abmahnung zur eigenen Verteidigung auch zurückgewiesen werden.