Die reale Grundstücksteilung bezeichnet das rechtliche und amtliche Verfahren, bei dem ein bestehendes Grundstück physisch in zwei oder mehrere neue, eigenständige Grundstücke aufgeteilt wird. Diese neu gebildeten Flächen erhalten jeweils eine eigene Flurstücksnummer im Liegenschaftskataster und können danach unabhängig voneinander verkauft, vererbt oder bebaut werden.
Voraussetzungen und Ablauf der realen Grundstücksteilung
Für eine reale Grundstücksteilung müssen bestimmte rechtliche und technische Kriterien erfüllt werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:
- Teilbarkeitsfähigkeit: Das ursprüngliche Grundstück muss aus rechtlichen und baulichen Gründen teilbar sein. Teilungsverbote oder -beschränkungen, etwa im Grundbuch oder durch bestehende Baulasten, können die Teilung verhindern.
- Genehmigung: Eine Teilungsgenehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ist in vielen Fällen erforderlich, insbesondere wenn Baurecht betroffen ist.
- Vermessung: Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das zuständige Katasteramt führt die amtliche Vermessung und Markierung der neuen Grundstücksgrenzen durch.
Nach Abschluss der Vermessung werden die neuen Grundstücke im Grundbuch und Liegenschaftskataster eingetragen. Erst danach sind sie rechtlich selbständige Einheiten.
Reale Grundstücksteilung im Vergleich zur ideellen Teilung
Bei der realen Grundstücksteilung entstehen tatsächlich neue Grundstücke mit eigener Grenze und rechtlicher Selbstständigkeit, im Gegensatz zur ideellen Teilung (z.B. durch eine Eigentümergemeinschaft oder bei Bildung von Wohneigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz). Die reale Grundstücksteilung eignet sich daher vor allem für Eigenheimgrundstücke, Mehrgenerationenprojekte oder als Grundlage für gesonderte Verkäufe einzelner Flächen.
Bedeutung und Nutzen für Eigentümer und Käufer
- Erhöhung der Flexibilität: Eigentümer können einzelne Teile bedarfsgerecht verkaufen, verschenken oder gezielt bebauen lassen.
- Wertsteigerung: Geteilte Grundstücke können in Summe einen höheren Marktwert erzielen als das ungeteilte Ursprungsgrundstück.
- Rechtssicherheit: Jedes Grundstück erhält eine eigene Flurstücknummer und einen separaten Grundbucheintrag, was die Eigentumsverhältnisse eindeutig regelt.
- Bebaubarkeit: Käufer erhalten mit einem geteilten, eigenständigen Grundstück eine optimale Voraussetzung für individuelle Bauvorhaben.
Achten Sie darauf, dass nach der Teilung jedes neue Grundstück eigenständig erschlossen ist oder werden kann (z.B. Zufahrt, Strom, Wasser). Klären Sie diese Anforderungen frühzeitig mit der Kommune, um spätere Nutzungseinschränkungen zu vermeiden.
Kosten und Dauer einer Grundstücksteilung
Die entstehenden Kosten setzen sich vor allem aus Vermessungsgebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell anfallenden Gebühren für die Teilungsgenehmigung zusammen. Je nach Größe und Wert des Grundstücks, Komplexität der Teilung sowie regionalen Vorgaben können die Kosten unterschiedlich ausfallen. Die Dauer einer realen Grundstücksteilung hängt maßgeblich von behördlichen Bearbeitungszeiten und der Koordination zwischen Vermesser, Notar und Katasteramt ab. Im Durchschnitt sollten Eigentümer mit einem Zeitraum von mehreren Wochen bis zu einigen Monaten rechnen.