Innenstadtnahes Einfamilienhaus, 6 Zimmer, 2 Bäder, Kamin, Vorgarten.

Beschreibung

Innenstadtnahes Einfamilienhaus mit ca. 165 m² Wohnfläche auf kompaktem Grundstück. Sechs Zimmer, zwei Bäder und ausgebauter Dachbereich bieten flexible Nutzung für Wohnen, Homeoffice oder Hobby.

Im Erdgeschoss ein großzügiger Wohn-/Essbereich mit sichtbarem Fachwerk und Kaminofen, angrenzende Einbauküche (U-Zeile mit Herd/Backofen, Dunstabzug, Spülbecken, Hochschrank-Kühlkombi), Duschbad mit Fenster sowie zwei weitere Zimmer.

Im Obergeschoss ein großes Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer mit platzsparender Holztreppe in den ausgebauten Dachbereich (Nutz-/Spielzone). Das Bad im DG verfügt über Wanne, separate Dusche, Bidet, Handtuchheizkörper und Dachfenster.

Böden überwiegend Fliesen im EG, Teppich in den oberen Räumen; Holzbalken/Deckenverkleidungen betonen den Altbaucharakter.

Außen kleiner Vorgarten und ein gepflasterter Hof mit Sitzplatz, seitlicher Zugang; Fahrradschuppen vorhanden. Teilunterkellert (Gewölbekeller) für Lager.

Sofort frei.

Transparenz‑Hinweis: Zu diesem Objekt liegt ein 4punkt0‑Kurzgutachten (Begehung 07.10.2025) vor. Die wichtigsten, für Altbauten typischen Hinweise haben wir unter „Ausstattung“ kompakt zusammengefasst. Die Begehung erfolgte zerstörungsfrei (rein visuelle Inaugenscheinnahme).

Ausstattung

Baujahr/Flächen

• um 1900 · ca. 165 m² Wohnfläche · ca. 198 m² Grund · 6 Zimmer · 2 Bäder

Grundriss

• EG: Wohnen mit Kaminofen · Essbereich (Fachwerk‑Raumteiler) · Küche (Einbauküche) · Duschbad mit Fenster · 2 Zimmer
• OG/Dach: Schlafzimmer · weiteres Zimmer mit Treppe in den Dach‑Nutzbereich · Bad mit Wanne + separater Dusche + Bidet + Handtuchheizkörper

Heizung/Energie

• Gas‑Zentralheizung (Therme 2017) · Bedarfsausweis (gültig bis 25.10.2034) · Endenergiebedarf 310 kWh/(m²·a), Effizienzklasse H

Innen & Außen

• Fliesen im EG · Teppichböden im OG/DG · sichtbare Holzbalken/Holzdecken · Tageslicht in beiden Bädern
• Vorgarten · gepflasterter Hof/Terrasse · Fahrradschuppen · seitlicher Zugang

Hinweise aus dem 4punkt0‑Kurzgutachten (lösungsorientiert)

• Sockelbereich: In der Sockelzone wurden erhöhte Feuchtigkeitswerte gemessen – bei Altbauten ohne nachträgliche Abdichtung nicht ungewöhnlich. Empfohlen wird das Anbringen eines geeigneten Sockelputzes mit Abdichtung (ggf. nach Ausbau der ersten Pflasterreihe) und ein Kiesrandstreifen, um Spritzwasser zu reduzieren. Gut behebbar und planbar.
• Ehemaliger Wasserschaden (EG‑Decke): Vor rund zehn Jahren aufgetreten; laut Eigentümer fachgerecht saniert. Bei der Begehung waren keine erhöhten Feuchtigkeitswerte mehr messbar, die Oberfläche ist vollständig abgetrocknet. Kein akuter Handlungsbedarf.
• Risse innen/außen: Örtlich sichtbare Rissbildungen, innen bis ca. 2,5 mm. Im Bereich der Gartentür (Nordseite) handelt es sich um einen konstruktionsbedingten Riss; die Fassade wurde dort früher bereits ausgebessert. Eine sichere Ursachenanalyse war nicht Gegenstand des Kurzgutachtens (u. a. keine Bauteilöffnungen). Empfehlung: übliche Putz‑/Risssanierung mit Armierung in Zuge von Malerarbeiten.
• Fensterdetails (OG): Außen fehlen im OG Fensterbleche; die aufgebrachte Flüssigabdichtung ist nicht vollständig an den Holzrahmen hochgeführt. Empfehlung: Fensterbleche nachrüsten, damit Regenwasser kontrolliert abtropft und die Fassade sauber bleibt. Geringer Aufwand, vorbeugender Schutz für die Holzrahmen.
• Keller (Gewölbe): Baujahrestypisch erhöhte Feuchte im Gewölbekeller. Für Lagerzwecke gut nutzbar; bei höherem Nutzungsanspruch sind Innenabdichtung und/oder geregelte Lüftung (feuchtegesteuert) möglich.

Das 4.0 Kurzgutachten für maximale Transparenz

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Sonstiges

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4punkt0 Immobilien
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