Definition: Lastenfreistellung bedeutet, dass ein Grundstück oder eine Immobilie von belastenden Einträgen und Rechten (Lasten) befreit wird, sodass der neue Eigentümer das Objekt ohne die zuvor eingetragenen Belastungen nutzen oder lastenfrei im Grundbuch eingetragen bekommen kann. Typische Lasten sind Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) oder Nießbrauchrechte.
Wann ist eine Lastenfreistellung erforderlich?
Eine Lastenfreistellung wird vor allem beim Eigentumsübergang (z. B. Immobilienkauf) oder bei der Beleihung durch eine Bank gefordert. Käufer und Kreditgeber verlangen sie, um sicherzustellen, dass keine fremden Rechte die Nutzung einschränken oder die Werthaltigkeit des Objekts mindern. Ohne Lastenfreistellung besteht das Risiko, dass frühere Gläubiger Ansprüche gegen das Grundstück geltend machen.
Welche Arten von Lasten gibt es?
Nicht alle „Lasten“ sind gleich gravierend. Wichtige Kategorien:
- Grundpfandrechte: Hypothek, Grundschuld – meist löschungsbedürftig.
- Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Nießbrauch – können dauerhaft Bestand haben.
- Öffentlich-rechtliche Baulasten: Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde (nicht im Grundbuch, aber relevant).
- Vormerkungen: Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers, ist aber keine Last im engeren Sinn.
Rechtliche Umsetzung der Lastenfreistellung
Die Befreiung erfolgt meist durch Löschung der Einträge im Grundbuch. Praktische Schritte:
- Gläubiger erteilt eine Löschungsbewilligung oder zahlt Forderungen ab.
- Notarliche Begleitung: Notar veranlasst die Eintragungs- und Löschungsanträge beim Grundbuchamt.
- Finanzielle Abwicklung: Oft wird Kaufpreiszahlung und Darlehen an Löschungsmodalitäten gekoppelt (Treuhand, Konto des Notars oder Kaufpreisanderkonto).
Wichtig: Manche Dienstbarkeiten sind nicht automatisch löschbar und müssen gesondert verhandelt werden.
Praxistipps: Ablauf, Fristen und Kosten
Üblicher Ablauf beim Kauf:
- Kaufvertragsentwurf klärt, welche Lasten freizustellen sind.
- Auflassungsvormerkung sichert Käuferrechte vor Löschung von Einträgen.
- Vor dem Eigentumsübergang: Löschungsbewilligungen einholen, Grundbuch löschen lassen.
Fristen hängen von Gläubigern und Grundbuchamt ab; rechnen Sie mit mehreren Wochen. Kosten entstehen durch Notar- und Grundbuchgebühren sowie mögliche Ablösezahlungen an Gläubiger; wer zahlt, regelt der Kaufvertrag.