Abgeschlossenheit ist ein zentraler Begriff im deutschen Immobilienrecht und spielt insbesondere bei der Begründung von Wohnungseigentum eine wichtige Rolle. Sie beschreibt den rechtlichen und baulichen Zustand, wenn einzelne Einheiten innerhalb eines Gebäudes, etwa Wohnungen oder Geschäftsräume, in sich geschlossen, also voneinander und von anderen Gebäudeteilen eindeutig abgegrenzt und separat zugänglich sind. Nur wenn die Abgeschlossenheit nachgewiesen wird, können Sondereigentum und somit einzelne Wohnungen oder Einheiten als eigenständige Immobilien im Grundbuch eingetragen werden.
Gesetzliche Grundlagen der Abgeschlossenheit
Die Anforderungen an die Abgeschlossenheit sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie in der zugehörigen Abgeschlossenheitsverordnung (AbschlV) festgelegt. Diese Regelungen bestimmen, dass jede Wohneinheit:
- baulich vollständig von anderen Einheiten abgetrennt ist,
- über einen eigenen abschließbaren Zugang, meist von einem Treppenhaus oder Außenbereich, verfügt,
- alle für das selbstständige Wohnen notwendigen Räume (wie Küche und Bad) innerhalb der Einheit umfasst.
Darüber hinaus können auch Nebenräume wie Keller oder Garagen zur Einheit gehören, sofern sie klar zugeordnet und entsprechend abgeteilt sind.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bedeutung für Immobilieneigentümer
Um den Status der Abgeschlossenheit offiziell nachzuweisen, ist eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die jeweilige Einheit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Notwendig ist sie insbesondere zur Begründung von Sondereigentum durch Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch. Somit bildet die Abgeschlossenheitsbescheinigung die rechtliche Grundlage für:
- die eigenständige Veräußerung einzelner Wohneinheiten,
- die Aufteilung größerer Immobilien in Eigentumswohnungen,
- die separate Beleihung und Nutzung der Einheiten.
Ein baulicher Umbau oder die nachträgliche Herstellung der Abgeschlossenheit ist häufig möglich, sofern alle behördlichen Anforderungen erfüllt werden. Eine frühzeitige Abstimmung mit Architekten und Bauaufsichtsbehörde ist empfehlenswert, um teure Nacharbeiten zu vermeiden.
Praktische Voraussetzungen und bauliche Anforderungen
Für die Anerkennung der Abgeschlossenheit sind meist bauliche Nachweise erforderlich. Dazu zählen in der Regel:
- Grundrisspläne und Bauzeichnungen,
- räumliche Abtrennungen durch Wände und Decken,
- abschließbare Wohnungs- bzw. Zugangstüren,
- Fenster, sanitäre Einrichtungen sowie eigene Strom- und Wasserzähler.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft anhand dieser Unterlagen und ggf. vor Ort die tatsächliche Abgeschlossenheit, bevor eine Bescheinigung ausgestellt wird.
Vorteile der Abgeschlossenheit für Eigentümer und Käufer
- sichere rechtliche Grundlage für selbstständigen Verkauf oder Vermietung,
- klare Trennung von Eigentumsrechten und Verantwortlichkeiten,
- höhere Flexibilität bei Finanzierung und Nutzung einzelner Einheiten,
- Wertzuwachs durch Schaffung von eigenständigen Immobilien.
Für Käufer gibt die Abgeschlossenheitsbescheinigung Rechtssicherheit und Transparenz bezüglich des erworbenen Sondereigentums.
Abgrenzung zu gemeinschaftlichem Eigentum
Die Abgeschlossenheit bezieht sich ausschließlich auf Sondereigentum wie Wohnungen oder Geschäftsräume. Gemeinschaftliche Flächen, beispielsweise Treppenhäuser, Flure oder Außenbereiche, sind hiervon nicht erfasst und bleiben weiterhin im Miteigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die genaue Zuordnung wird häufig in der Teilungserklärung geregelt und ist wesentlicher Bestandteil jeder Eigentümergemeinschaft.