Definition: Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstück oder ein Gebäude in einzelne selbstständige Eigentumseinheiten (Wohnungen, Gewerbeeinheiten) aufgeteilt wird. Sie begründet Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), legt das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fest und regelt die Miteigentumsanteile sowie Rechte und Pflichten der Eigentümer.
Was regelt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung enthält in der Regel folgende Kernelemente:
- Aufteilungsplan: grafische Darstellung der Einheiten und Grenzen.
- Festlegung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Angabe der Miteigentumsanteile am Gesamtgrundstück.
- Regelungen zu Nutzung, Sondereigentumsrechten und Sondernutzungsrechten.
- ggf. eine Gemeinschaftsordnung mit Nutzungs- und Verfahrensregeln.
Diese Inhalte bestimmen, welche Teile der Immobilie der einzelne Eigentümer allein nutzen darf und welche Teile gemeinschaftlich verwaltet werden müssen.
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
Aus der Teilungserklärung ergeben sich unmittelbare Rechtsfolgen:
- Sonderrecht: Nutzung der eigenen Einheit und ggf. zugeordneter Stellplätze.
- Mitverantwortung: Beitrag zu Gemeinschaftskosten und Instandhaltungsrücklagen entsprechend dem Miteigentumsanteil.
- Mitbestimmung: Beteiligung an Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Wichtig ist, dass einzelne Regelungen (z. B. Haustierhaltung, bauliche Veränderungen) verbindlich in der Gemeinschaftsordnung stehen können und damit für Käufer und Eigentümer gelten.
Erstellung, Notar und Grundbucheintragung
Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden; ohne Beurkundung entsteht kein Wohnungseigentum. Nach der Beurkundung ist die Eintragung der jeweiligen Einheiten und Eigentümer im Grundbuch erforderlich, damit die Rechte gegenüber Dritten wirksam werden.
Mit der Beurkundung entstehen außerdem Kosten (Notar- und Grundbuchgebühren), die je nach Wert des Grundstücks und Umfang der Erklärung variieren.
Änderung und Aufhebung der Teilungserklärung
Änderungen an der Teilungserklärung sind möglich, jedoch oft aufwendig:
- Kleinere Anpassungen (z. B. Gemeinschaftsordnung) können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.
- Substanzielle Änderungen (z. B. Aufhebung von Wohnungseigentum) erfordern in der Regel Einstimmigkeit und erneute notarielle Beurkundung sowie Grundbuchanpassung.
Rechtliche Beratung ist empfehlenswert, wenn Änderungen geplant oder umstritten sind.
Praktischer Nutzen für Käufer und Eigentümer
Die Teilungserklärung schafft Rechtssicherheit: Sie definiert klar, was zum Eigentum gehört, wie Kosten verteilt werden und welche Regeln einzuhalten sind. Das erleichtert Kaufentscheidungen, Finanzierungsprüfungen und die Verwaltung des Gebäudes.