RESERVIERT – Doppelhaushälfte mit viel Platz, Garten & Ausbaupotenzial – ruhige Lage

Beschreibung

Diese solide Doppelhaushälfte in Amerbach, Baujahr 1983 (Rohbau 1973), ist voll unterkellert und bietet viel Platz auf mehreren Ebenen – mit einem grundsätzlich gut nutzbaren Grundriss und einem Dachgeschoss, das bereits für einen weiteren Ausbau vorbereitet ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 158,4 m² (nach WoFlV), hinzu kommen ca. 160 m² Nutzfläche (Keller und Dachgeschoss) – insgesamt also rund 318 m² Fläche.

Im Erdgeschoss bildet die zentrale, großzügig geschnittene Diele mit Kachelofen den Mittelpunkt. Die Flure sind angenehm breit und vermitteln ein offenes Raumgefühl; die Raumhöhe liegt bei ca. 2,40 m. Von hier aus sind Wohnzimmer, Esszimmer, Küche sowie ein Gäste-WC direkt erreichbar. Das Wohnzimmer ist mit ca. 36 m² angenehm großzügig, ebenfalls mit Kachelofen und direktem Zugang zur Süd-/Südost-Terrasse.

Im Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer sowie ein Badezimmer und ein separates WC. Ergänzt wird die Etage durch zwei überdachte Balkone: Einer ist von zwei Schlafzimmern aus begehbar, der zweite ist vom Flur aus zugänglich. Im Treppenhaus befindet sich außerdem ein Treppenlift.

Ein echtes Plus ist das Dachgeschoss: Es ist bereits für einen Ausbau vorbereitet (u. a. Estrich, Treppenhauswände bis ins DG geführt).

Der Keller präsentiert sich praktisch nutzbar: geflieste Böden, ein Waschbereich mit Zugang in den Garten sowie ein großer Raum, der sich z. B. ideal als Holzlager oder als Hobby-/Stauraum eignet.

Im Gutachten wird ein ehemaliger Wasserschaden erwähnt – laut Eigentümerin behoben; an der Stelle wurde keine erhöhte Feuchtigkeit gemessen.

Chance: Hier kann man mit überschaubarem Aufwand (Putz/Optik) aufarbeiten – und durch die Kellerraumhöhe von 2,30 m besteht zudem die Möglichkeit, eine Kellerdeckendämmung anzubringen, um Wärmeverluste aus dem EG zu verringern.

Der Gesamtzustand zeigt, dass über längere Zeit nur wenig investiert wurde. Es besteht ein Renovierungs- und Modernisierungsstau. Für Käufer bedeutet das: ein Objekt für Menschen, die bereit sind, Zeit und Budget in eine umfassende Renovierung.

Positiv / Chancen aus dem Gutachten:

• Fassade: Es ist ein Wärmedämmverbundsystem aus dem Baujahr vorhanden; außen sichtbare Risse (Nord/Ost) werden im Gutachten nicht als konstruktionsbedingt eingestuft.
• Innenputz Küche: Netzförmige Risse werden als Schwindrisse eingeordnet – nur optische Einschränkung, und lassen sich leicht begradigen/neugestalten.
• Bad OG: Gerissene Bodenfliesen im Duschbereich; laut Gutachten spricht das Rissbild nicht für konstruktive Ursachen (mögliche Absenkung/Anschluss Estrich).

Zur Heizung: Im Gebäude sind Nachtspeicheröfen sowie eine Stückholzheizung mit Warmluftverteilung vorhanden. An den Luftauslässen sind Rußablagerungen erkennbar; laut Eigentümerin gibt es vom Kaminkehrer keine Beanstandungen an der Stückholzheizung. Chance: Das Gutachten weist darauf hin, dass das Heizsystem aus Sicht des GEG weiter betrieben werden darf, energetisch aber ein Austausch sinnvoll ist – und dass eine neue Heizung förderfähig sein kann. Die Dachfläche bietet gute Voraussetzungen für PV als Modernisierungschance.

Auch außen überzeugt das Grundstück: Doppelgarage + Stellplätze, ein komplett eingezäunter Garten mit viel Sonne und eigener Zufahrt – ideal für Familie, Hobby oder einfach mehr Freiraum.

Hinweis: Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was hier möglich ist, haben wir einige Innen- und Außenbilder als Visualisierungen (digital bearbeitet) ergänzt.

Das Kurzgutachten ist im Exposé zu sehen.

Ausstattung

Wohnen & Raumaufteilung:

Großzügiges Wohnzimmer, Kachelöfen, direkter Zugang zur Terrasse

Separates Esszimmer, Treppenlift

Drei Schlafzimmer im Obergeschoss, davon zwei mit Südsüdost Balkonzugang

Funktionale Küche mit angrenzendem Abstellraum

Tageslichtbad im Obergeschoss

Gäste-WC im Erd- und Obergeschoss

Angenehm breite Flure / großzügige Diele

Außenbereiche:

Terrasse, Gartenflächen mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten

Doppelgarage mit zusätzlichen Stellmöglichkeiten davor

Nutzflächen & Nebenräume: Voll nutzbarer Dachboden, vorbereitet zum Ausbau

Kellergeschoss mit:

Hauswirtschaftsraum, mehreren Abstellräumen, Flur- und Nebenflächen

Waschbereich mit Zugang in den Garten

Weitere Merkmale:

Klar strukturierte Grundrisse auf allen Ebenen

Gute Trennung von Wohn- und Schlafbereichen, Viel Stauraum im gesamten Haus

Raumhöhe ca. 2,40 m, Geschossdecken in Beton ausgeführt (kein Fehlboden)

Ruhige Wohnlage mit angenehmer Privatsphäre

Schnelles Internet verfügbar

Wasserhärte ca. 16 °dH (mittel bis hart)

Höhenlage ca. 430 m ü. NN

Heizung: Holz-/Kachelofen im Erdgeschoss, Nachtspeicheröfen (laut Eigentümer selten genutzt)

Warmluftkanäle zur Wärmeverteilung in die oberen Etagen

Wohnfläche ca. 158,4 m² (nach WoFlV, inkl. überdachter Balkone mit 25 % Anrechnung)

Zusätzliche Nutzfläche: ca. 75,8 m² im Kellergeschoss und ca. 84,6 m² im Dachgeschoss

Hinweis:
Die Angaben zu Wohn- und Nutzflächen beruhen auf vorliegenden Unterlagen und Berechnungen. Die Grundrisse dienen der Orientierung und sind nicht maßstabsgetreu.

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